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北京土地出让的纪录数次刷新 谁托起了"地王"?

  来源:资源网 类别:行业资讯-行业动态 更新时间:2009-07-01 阅读

    在短短一个多月时间里,北京土地市场上“地王”纪录频频刷新。这一方面反映了当前房地产市场的回暖势头,另一方面也让人们对房地产市场泡沫再起的担忧加深。

    地方政府在继续增加土地供应量、稳定市场预期的同时,还应采取措施让市场在健康的秩序中稳步前行。

    6月30日,备受关注的北京市朝阳区广渠路15号地块拍卖落槌。40.6亿元的成交价刷新了北京市土地出让以来总价最高的纪录。

    就在4天前,朝阳区奥运村乡地块刚刚创下19.6亿元的成交价,并以超过15000元/平方米的楼面地价创下北京实行土地招拍挂制度以来的纪录。

    此前,富力地产以10.22亿元拿下广渠门外10号地块。

    不足40天,北京土地出让的纪录便数次被改写,“地王”背后究竟是什么?

    一个多月里,北京土地出让纪录屡屡改写

    “40亿6000万,3号,第三次。”

    落槌,成交!

    6月30日下午4时40分,北京市土地资源整理储备中心交易大厅挤进了近百家媒体的记者,朝阳区广渠路15号地块拍卖在此举行。

    经过约45分钟的激烈竞拍,至17时19分,竞拍号为3号的中化方兴房地产有限公司力克众多知名开发商,最终以40.6亿元拍得这一紧邻东四环的黄金地块。

    40.6亿元的成交价,比首次报价16.47亿元增加24.13亿元,溢价率达147%。

    广渠路15号地使用权出让公告显示,该地块占地面积约为15.59万平方米,综合、商业建筑面积约为7.21万平方米,建筑规模应控制在28万平方米以内。按照28万平方米的上限计算,该地块楼面地价约为14500元/平方米。

    虽没有再创楼面地价新高,但业界普遍认为,以如此“巨无霸”的面积,能拍出接近“地王”的楼面地价,是不折不扣的“天价地”。

    广渠路15号地块从6月16日公开挂牌开始,至30日下午3时挂牌竞价截止,先后经过11轮报价,其挂牌报价为26.06亿元人民币。最后,有11家房地产公司现场参与竞拍。

    竞拍者的名单上,万科、华远、远洋、中信、保利、华润、金融街、SOHO中国等知名开发企业赫然在列。然而,最后胜出的却是并不为人熟知的中化方兴。

交易编号 京土整储挂(朝)[2009]061号
项目名称 北京市朝阳区广渠路15号住宅用地
位置 朝阳区广渠路15号地
建筑使用性质 居住及公共服务设施
建设用地面积 119057.165 平方米
代征地面积 36862.6 平方米
规划建筑面积 280121.4428 平方米
开发程度 三通一平
交易地点 北京市土地交易市场
起始价 164700万元
挂牌竞价起始时间 2009年6月16日
挂牌竞买申请截止时间 暂未开始
最小递增幅度 600 万元
资料来源:北京市土地整理储备中心

    中化方兴是谁?

    记者在中化集团网站上查询到,中化方兴房地产开发有限公司是中化集团在香港的全资子公司,成立于2004年6月,注册资本近7亿元港币。

    中化方兴在全国范围内开发和持有众多商业地产项目,特别是在上海陆家嘴和北京长安街相继投资开发了金茂大厦、开晨广场等众多高端房地产项目。

    背靠着雄踞世界500强之列的中化集团,中化方兴的资金实力和业务规模相当可观。

    无独有偶,4天前以黑马姿态拍下奥运村乡“地王”的成都中泽置业,也是央企中国电子信息产业集团的全资子公司。

    高端土地市场上频频出现央企的身影,除了自身强大的资金实力,最重要的因素,是对这些地块地段优势的青睐。今年1—2月份,北京市土地市场仅成交20余亿元。但随着“奥运村乡地块”、“广渠门外10号地”、“广渠路15号地”等位置极佳的地块陆续入市,土地市场开始升温。同时,有关部门放缓开发企业付款进度,也缓解了企业资金压力。

高预期—高地价—高房价?

    在核心区域土地市场升温的同时,周边区域仍然在大量低价供地。显然,在房地产市场尚未完全企稳的形势下,开发商对核心区域和高端项目的预期,显然高于其他区域和普通住宅。

    尽管“地王”是个别现象,但媒体的广泛关注和近期部分地区房价上涨的消息,加剧了人们对地价推动房价开始新一轮上涨的担忧。然而国土资源部副部长鹿心社日前透露,据该部对100多个城市的抽样调查,目前中国地价占房价的比例为15%—30%,平均为23%左右。地价并不是推高房价的主要原因。

    “在土地招拍挂的制度下,所谓的‘地王’其实并不是政府挂出来的,而是开发商拍上去的。”拍卖结束后,一位业内人士分析道,“开发商敢以这么高的价格拿地,必然是看好这块地未来开发项目的价格。谁也不会做亏本生意,高地价的背后,是开发商对这一地块的高预期。”

    “以中化方兴开发酒店、写字楼等项目的经历看,广渠路15号很可能被开发成高端的商业地产。单价不会低于3万元/平方米,否则很难赚到钱。” 上述业内人士告诉记者,“对于地价是否推高房价,还是要具体地块具体分析,出现一两个‘地王’只能推高地块的房价,‘传染性’并不大。”

    然而,也有专家担心,频频出现的“地王”会对周边区域的地价、房价起到示范效应,有可能导致房价快速上涨的范围从核心区域向周边地区不断扩张。同时,“地王”改变开发商的预期,目前市场上盲目涨价、囤房囤地、捂盘惜售的情况已经有所抬头。各界对房地产市场泡沫再起的担忧也在加深。地方政府在继续增加土地供应量、稳定市场预期的同时,应该对房地产市场已经出现的违规现象加大查处力度,让市场在健康的秩序中稳步回暖。

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